Prêt à 110 % : qui peut en bénéficier en 2026 ?

L'essentiel : Le prêt à 110 % finance à la fois le prix d'achat du bien et les frais annexes (notaire, garantie, dossier), soit environ 10 % supplémentaires. En 2026, il est possible d'obtenir ce type de financement, mais sous conditions strictes. Le HCSF maintient le plafond d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise (décision confirmée en mars 2026). Les banques peuvent déroger à leurs propres critères d'apport pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants et les acquéreurs de résidence principale. Le taux moyen du marché s'établit à 3,22 % au 1er trimestre 2026 (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, avril 2026), avec un écart pouvant atteindre 0,70 point selon la qualité du dossier.

Qu'est-ce qu'un prêt à 110 % exactement ?

Un prêt à 110 % est un crédit immobilier dans lequel la banque finance non seulement la totalité du prix du bien (100 %), mais aussi les frais annexes liés à l'acquisition (les 10 % restants).

Ces frais comprennent :

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf (source : Notaires de France, 2026)
• Les frais de garantie : cautionnement ou hypothèque
• Les frais de dossier bancaire
• Les frais d'agence, si applicable

En pratique : pour un appartement à 200 000 € dans l'ancien, les frais annexes atteignent environ 16 000 €. Un prêt à 110 % couvre donc 216 000 € sans que l'emprunteur ne mobilise un euro d'épargne personnelle.

Aucune loi n'impose un apport minimum pour obtenir un crédit immobilier en France (source : Service-Public.fr). Les banques fixent leurs propres critères. En pratique, elles recommandent généralement 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes, et 20 % pour négocier les meilleures conditions.

Quelles conditions pour en bénéficier en 2026 ?

Obtenir un prêt à 110 % est possible mais exigeant. Les banques considèrent ce montage comme un risque supérieur à un crédit classique et compensent en appliquant des critères d'éligibilité plus stricts.

Les critères incontournables

Contrat de travail

Niveau attendu pour un prêt à 110 % : CDI confirmé ou fonctionnaire titulaire

Taux d'endettement

Niveau attendu pour un prêt à 110 % : Sous 35 % assurance comprise (plafond HCSF)

Historique bancaire

Niveau attendu pour un prêt à 110 % : Aucun découvert sur 6 à 12 mois

Reste à vivre

Niveau attendu pour un prêt à 110 % : Suffisant après mensualités (variable selon banque)

Épargne résiduelle

Niveau attendu pour un prêt à 110 % : 1 à 3 mois de salaire conservés sur les comptes

Crédits à la consommation

Niveau attendu pour un prêt à 110 % : Idéalement soldés avant la demande

Le taux moyen du marché au 1er trimestre 2026 s'établit à 3,22 % toutes durées confondues (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, avril 2026). Pour un dossier sans apport, le taux sera souvent positionné dans la fourchette haute du marché : en mai 2026, l'écart entre les meilleurs profils (2,91 %) et les moins solides (3,61 %) sur 25 ans illustre l'impact direct du dossier sur le coût du crédit.

Un coût du crédit plus élevé

Sans apport, le capital emprunté est supérieur. La mensualité est donc plus élevée, et le coût total du crédit également. C'est un paramètre à intégrer dans le calcul de votre capacité de remboursement.

Quels profils sont favorisés par les banques ?

Les banques accordent les prêts à 110 % de façon sélective. Trois profils concentrent l'essentiel des acceptations :

1. Les jeunes actifs en CDI — revenus en progression, peu de temps pour épargner, bonne gestion des comptes. Les banques anticipent une montée en revenus et une fidélisation de long terme.
2. Les fonctionnaires titulaires — la stabilité d'emploi garantie par le statut compense l'absence d'apport aux yeux du prêteur.
3. Les investisseurs locatifs — les futurs loyers attendus renforcent mécaniquement la capacité de remboursement et le reste à vivre.

Un profil à risque (CDD, revenus variables, découverts récents, crédits à la consommation en cours) aura très peu de chances d'obtenir un financement à 110 % en 2026. L'obtention d'un prêt sans apport avec un CDD reste extrêmement rare, sauf CDD de longue durée dans un secteur porteur, avec caution familiale et revenus significativement supérieurs aux minimums.

Bon à savoir : les banques mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel) sont historiquement plus souples sur l'apport et l'âge. Les banques en ligne pratiquent des taux compétitifs mais avec des critères souvent plus stricts.

Ce que dit le HCSF sur les prêts sans apport

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) n'interdit pas les prêts sans apport. Il encadre le crédit immobilier sur deux axes principaux depuis janvier 2022 (arrêté du 28 janvier 2022) :

• Taux d'endettement maximum : 35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur incluse
• Durée maximale : 25 ans (27 ans pour les VEFA et projets avec travaux représentant ≥ 10 % du montant emprunté)

Ces règles ont été confirmées sans assouplissement par le HCSF lors de sa réunion du 3 mars 2026 (source : HCSF, mars 2026).

La marge de flexibilité : un outil sous-utilisé

Les banques disposent d'une dérogation pour 20 % de leurs dossiers : elles peuvent, pour cette fraction de leur production, accorder des prêts ne respectant pas les critères habituels (endettement dépassant 35 %, durée supérieure à 25 ans, ou faible apport).

Cette marge est prioritairement réservée à :

• Les acquéreurs de résidence principale (70 % de l'enveloppe dérogatoire)
• Les primo-accédants (30 % de l'enveloppe dérogatoire)

Selon la Banque de France, les banques n'ont utilisé que 16,4 % de cette marge en juin 2025 (contre 20 % autorisés) — signe que cet outil reste sous-exploité, notamment par prudence commerciale.

Un courtier IOBSP peut cibler spécifiquement les établissements qui mobilisent activement cette dérogation. C'est l'un des leviers les plus efficaces pour un dossier sans apport.

Exemple chiffré : un appartement à 200 000 €

Voici ce que donne un prêt à 110 % sur un bien à 200 000 € dans l'ancien, en mai 2026 :

Prix d'achat

Montant : 200 000 €

Frais de notaire (ancien, ~8 %)

Montant : 16 000 €

Frais de garantie (caution)

Montant : ~1 500 €

Total à financer (prêt à 110 %)

Montant : ~217 500 €

Taux d'intérêt (profil moyen, 25 ans)

Montant : 3,41 % (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, avril 2026)

Assurance emprunteur estimée

Montant : 0,30 % du capital

Mensualité totale estimée

Montant : ~1 150 €

Revenus nets nécessaires (règle 35 % HCSF)

Montant : ≥ 3 290 €/mois

Ce calcul est une estimation. Les conditions réelles dépendent du profil, de la banque et des garanties proposées.

Comment optimiser son dossier pour un prêt à 110 % ?

Voici les 5 actions concrètes à mener avant de déposer un dossier sans apport :

1. Solder les crédits à la consommation en cours — un crédit auto à 250 €/mois peut faire basculer un dossier au-dessus des 35 % d'endettement.
2. Éviter tout découvert pendant les 6 à 12 mois précédant la demande — la banque analysera vos relevés de compte avec attention.
3. Conserver une épargne de précaution — même 1 à 2 mois de salaire sur un livret montre une capacité de gestion.
4. Simuler le PTZ en amont — élargi depuis le 1er avril 2025 à l'ensemble du territoire pour les logements neufs, avec des plafonds relevés de 25 % en 2026 (source : Service-Public.fr, 2026). Le PTZ réduit mécaniquement le capital principal à emprunter.
5. Passer par un courtier IOBSP — sans courtier, un ménage consulte en moyenne 2 à 3 établissements. Un courtier actif connaît les politiques d'ouverture réelles de plusieurs dizaines de banques, notamment celles qui utilisent pleinement leur marge de dérogation HCSF.

Les aides complémentaires à mobiliser

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : jusqu'à 50 % du coût total pour les primo-accédants sous plafonds de ressources, sans intérêts (source : Service-Public.fr, 2026)
• Prêt Action Logement : jusqu'à 30 000 € à 1 % pour les salariés du secteur privé
• Prêt d'accession sociale (PAS) : sous conditions de ressources, pour les résidences principales

Un primo-accédant qui cumule PTZ + Prêt Action Logement peut réduire significativement la part empruntée au taux du marché, même sans apport personnel, et ainsi rester sous le plafond d'endettement de 35 %.

FAQ – Questions fréquentes

Un prêt à 110 % est-il légalement autorisé en France ?

Oui. Aucun texte de loi n'impose un montant minimum d'apport pour obtenir un crédit immobilier (source : Service-Public.fr). Le HCSF encadre le taux d'endettement (35 % maximum) et la durée (25 ans maximum), mais pas le niveau d'apport lui-même. Ce sont les banques qui fixent leurs propres exigences commerciales en la matière.

Quel salaire minimum pour obtenir un prêt à 110 % en 2026 ?

Il n'existe pas de seuil universel. Tout dépend du montant emprunté. Pour un bien à 200 000 € financé à 110 % sur 25 ans, la mensualité tourne autour de 1 150 €. En appliquant la règle des 35 % du HCSF, il faut des revenus nets d'au moins 3 290 €/mois. Pour un emprunteur seul sur un bien moins cher, le seuil sera plus bas. Un simulateur de capacité d'emprunt permet de calculer votre seuil personnalisé.

Peut-on obtenir un prêt à 110 % avec un CDD ?

C'est très rare. Les banques exigent en général qu'au moins un co-emprunteur soit en CDI. Un emprunteur seul en CDD devra présenter des revenus nettement supérieurs aux minimums habituels, une caution familiale solide et un CDD de longue durée dans un secteur porteur — conditions très difficiles à réunir en pratique.

Le PTZ peut-il remplacer l'apport dans un dossier à 110 % ?

Le PTZ joue le rôle d'un apport technique aux yeux de la banque. Il réduit le montant du crédit principal et démontre un engagement dans le projet. Mais attention : la mensualité PTZ entre dans le calcul du taux d'endettement HCSF, même si son taux est nul. Le différé de remboursement (jusqu'à 15 ans selon les tranches) limite son poids les premières années.

Un prêt à 110 % coûte-t-il plus cher qu'un prêt classique ?

Oui, sur deux points. D'abord, le capital emprunté est plus élevé (le bien + les frais), donc les mensualités et le coût total du crédit augmentent. Ensuite, les banques appliquent souvent un taux légèrement supérieur pour compenser le risque plus élevé. En mai 2026, l'écart de taux entre un excellent dossier et un dossier sans apport peut atteindre 0,70 point sur 20 ans (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, 2026).

À quoi sert la marge de flexibilité des banques ?

Les banques peuvent déroger aux critères HCSF pour 20 % de leur production de crédits. Cette marge permet notamment d'accorder des prêts avec un faible apport ou un taux d'endettement légèrement supérieur à 35 %. Elle est prioritairement réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de résidence principale (source : HCSF / Banque de France, 2026). En juin 2025, les banques n'en utilisaient que 16,4 %, laissant de la marge pour les bons dossiers.

Faut-il passer par un courtier pour un prêt à 110 % ?

Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Un courtier IOBSP inscrit à l'ORIAS connaît en temps réel les politiques commerciales des banques, notamment celles qui utilisent activement leur marge de dérogation HCSF. Il peut cibler les établissements ouverts aux dossiers sans apport et optimiser la présentation du dossier pour maximiser les chances d'acceptation.

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