Prêt sur 25 ans : un crédit immobilier sur deux en août 2026

L'essentiel — En août 2026, 49,3 % des crédits immobiliers accordés en France courent sur 25 ans ou plus, pour une durée moyenne record de 252 mois (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, 31 août 2026). Le taux moyen sur 25 ans atteint 3,35 %, contre 3,14 % sur 15 ans. La durée longue est devenue le premier levier de financement en 2026.

La publication de l'Observatoire Crédit Logement/CSA du 31 août 2026 confirme un basculement du marché. Face à des taux qui remontent depuis juin et à des prix qui progressent plus vite que les revenus, les ménages étirent leur crédit. Cet article détaille ce que ce choix apporte en capacité d'emprunt, ce qu'il coûte sur la durée, et dans quel cadre réglementaire il s'inscrit à la rentrée 2026.

Pourquoi un crédit immobilier sur deux dépasse-t-il 25 ans en août 2026 ?

Les emprunteurs allongent leur crédit parce que le coût des opérations progresse deux fois plus vite que leurs revenus. Sur les huit premiers mois de 2026, le prix des opérations financées augmente de 3,1 % contre 1,5 % pour les revenus des emprunteurs (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026). La durée compense cet écart.

La part des prêts de 25 ans et plus est passée de 46,4 % au deuxième trimestre 2026 à 49,3 % en août 2026. Cette progression de près de trois points en un trimestre est rapide. Elle s'explique par la reprise des hausses de taux à partir de juin : le taux moyen a gagné 3 points de base par mois pour atteindre 3,31 % en août. Les banques ne parviennent plus à absorber le renchérissement des opérations en comprimant leurs marges, comme elles l'avaient fait entre février et juin 2026 lorsque les taux étaient stabilisés autour de 3,23 %. La durée moyenne atteint 252 mois toutes opérations confondues, 261 mois pour l'accession dans le neuf et 265 mois pour l'accession dans l'ancien. À titre de comparaison, en 2019, seuls 38,5 % des prêts dépassaient 25 ans. Le prêt long est devenu la norme du marché, et non plus une exception réservée aux jeunes ménages.

Quel taux pour un prêt immobilier sur 25 ans en septembre 2026 ?

Le taux moyen d'un prêt sur 25 ans s'établit à 3,35 % en août 2026, contre 3,27 % sur 20 ans et 3,14 % sur 15 ans (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026). L'écart entre 15 et 25 ans reste contenu à 21 points de base, ce qui rend l'allongement peu pénalisant sur le taux lui-même.

Le tableau suivant retrace l'évolution des taux par durée depuis fin 2024, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Il montre que la hausse depuis décembre 2025 est plus marquée sur les durées longues : +10 points de base sur 20 et 25 ans, contre +5 points sur 15 ans.

Le taux moyen toutes durées a progressé de 15 points de base depuis décembre 2025, davantage que chaque durée prise isolément. Cette différence tient à la déformation de la production vers les prêts longs, mécaniquement plus chers. Du côté de la Banque de France, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat ressort à 3,16 % en juin 2026, après 3,10 % en mai, pour une production de 13,2 milliards d'euros hors renégociations (source : Banque de France, août 2026). Les deux séries ne mesurent pas exactement la même chose, mais elles décrivent la même tendance : une remontée progressive depuis le début de l'été.

Emprunter sur 25 ans augmente-t-il vraiment votre capacité d'emprunt ?

Oui. À mensualité constante de 1 200 euros, un emprunteur obtient environ 244 000 euros sur 25 ans à 3,35 %, contre 211 000 euros sur 20 ans à 3,27 % et 172 000 euros sur 15 ans à 3,14 % (calculs Prettymo sur les taux moyens d'août 2026). Le passage de 20 à 25 ans apporte 15 % de capacité supplémentaire.

Cette capacité additionnelle a un prix. Le tableau ci-dessous compare, pour un emprunt de 200 000 euros hors assurance, la mensualité et le coût total des intérêts selon la durée, sur la base des taux moyens d'août 2026 de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 151 euros, soit 13 %, mais augmente les intérêts payés de 22 900 euros. L'assurance emprunteur, calculée sur la durée, alourdit encore l'écart : cinq années de cotisations supplémentaires représentent plusieurs milliers d'euros. Le prêt sur 25 ans se justifie donc lorsqu'il rend le projet possible ou préserve une épargne de précaution, pas lorsqu'il sert uniquement à réduire une mensualité déjà soutenable. Un remboursement anticipé partiel, plafonné à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts, permet ensuite de raccourcir la durée lorsque les revenus progressent. Pour chiffrer votre situation, utilisez le simulateur de capacité d'emprunt Prettymo.

Que permet encore le HCSF en 2026 : 25 ans, 27 ans ou plus ?

Le Haut Conseil de stabilité financière limite la durée des crédits immobiliers à 25 ans, portée à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement accompagne une construction, une vente en l'état futur d'achèvement ou des travaux représentant au moins 10 % du coût de l'opération (source : HCSF, décision contraignante depuis le 1er janvier 2022, confirmée en mars 2026).

Le taux d'effort reste plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à l'une ou l'autre de ces limites, dont 70 % réservés à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. C'est pourquoi les statistiques de l'Observatoire ne recensent aucun prêt de 30 ans et plus en 2026, alors qu'ils représentaient encore 0,7 % de la production en 2019. Le marché s'est concentré sur la borne des 25 ans : 49,3 % des prêts en août 2026 se situent entre 25 et 30 ans. La règle du HCSF n'est pas une recommandation mais une norme juridiquement contraignante, contrôlée par l'ACPR. Un emprunteur qui a besoin de plus de 25 ans n'a donc que deux options : mobiliser le différé lié à des travaux ou une construction, ou entrer dans la marge de flexibilité de la banque, qui reste discrétionnaire. Notre guide sur le taux d'endettement HCSF détaille les dérogations possibles.

Pourquoi la solvabilité des emprunteurs décroche-t-elle en 2026 ?

L'indicateur de solvabilité de la demande décroche en août 2026 sous l'effet combiné de la hausse des prix et de la remontée des taux. Le coût relatif d'une opération atteint 4,2 années de revenus, et l'apport personnel moyen ne progresse que de 1,1 % sur les huit premiers mois de l'année (source : Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026).

La stagnation de l'apport depuis 2023 traduit l'épuisement des capacités d'épargne des nouveaux emprunteurs. La légère hausse observée en 2026 provient surtout des opérations avec revente préalable et du retour d'emprunteurs plus aisés, pas d'un enrichissement des primo-accédants. Le marché se polarise : les ménages disposant d'un patrimoine ou d'un bien à revendre accèdent au crédit, les ménages modestes en sont progressivement écartés. La production de crédits recule de 16,8 % sur juin-août 2026 par rapport à la même période de 2025, et le nombre de prêts accordés baisse de 14,5 %. En glissement annuel, la production passe pour la première fois en territoire négatif, à -1,7 % à fin août contre +31,1 % à fin décembre 2025. Ce contexte explique pourquoi les banques acceptent des durées longues : elles préfèrent un dossier sur 25 ans à l'absence de dossier. Pour comprendre ce retournement dans son ensemble, lisez notre analyse sur le recul du marché du crédit à la rentrée 2026.

Comment optimiser un dossier sur 25 ans à la rentrée 2026 ?

Un dossier sur 25 ans se négocie comme tout autre crédit : le taux, l'assurance et les frais annexes pèsent davantage puisqu'ils s'appliquent sur 300 mensualités. Six leviers concrets réduisent le coût total sans renoncer à la capacité offerte par la durée longue.

1. Comparez les barèmes sur 25 ans spécifiquement. L'écart entre établissements sur cette durée dépasse souvent 30 points de base, soit plus de 10 000 euros d'intérêts sur 200 000 euros empruntés.
2. Déléguez l'assurance emprunteur dès la signature. Sur 25 ans, une assurance individuelle coûte fréquemment 30 à 50 % de moins qu'un contrat groupe pour un profil sans risque aggravé, résiliable à tout moment depuis la loi Lemoine.
3. Négociez la suppression des indemnités de remboursement anticipé. Elles conditionnent votre capacité à raccourcir le prêt plus tard sans pénalité.
4. Demandez la modularité des échéances. La plupart des contrats permettent d'augmenter la mensualité de 10 à 30 % après un an, ce qui réduit la durée effective.
5. Conservez une épargne de précaution. Ne videz pas votre Livret A pour réduire la durée : trois à six mois de charges restent la priorité des banques dans l'analyse du dossier.
6. Faites intervenir un courtier IOBSP. Un intermédiaire inscrit à l'ORIAS connaît les établissements qui acceptent les dossiers longs et les profils primo-accédants dans leur marge de flexibilité. L'annuaire des courtiers mandataires Prettymo permet d'en contacter un près de chez vous.

Chaque levier gagne en importance avec la durée. Un point de base négocié sur 15 ans pèse peu ; sur 25 ans, la même négociation représente plusieurs centaines d'euros. La question de l'opportunité du moment, elle, reste ouverte : notre article emprunter maintenant ou attendre la fin 2026 traite ce sujet séparément.

FAQ — Prêt immobilier sur 25 ans en 2026

Quelle est la durée moyenne d'un crédit immobilier en France en 2026 ?

La durée moyenne des prêts accordés atteint 252 mois en août 2026, soit 21 ans, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Elle monte à 261 mois pour l'accession dans le neuf et 265 mois dans l'ancien. Cette durée n'a jamais été aussi élevée depuis le début des années 2000, où elle s'établissait autour de 160 mois.

Peut-on emprunter sur 30 ans en 2026 ?

Non, sauf cas exceptionnel. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, ou 27 ans avec un différé lié à une construction, une VEFA ou des travaux d'au moins 10 % du coût total. Les banques peuvent déroger sur 20 % de leur production, mais l'Observatoire Crédit Logement/CSA ne recense aucun prêt de 30 ans et plus dans la production de 2024, 2025 et 2026.

Quel taux pour un prêt sur 25 ans en septembre 2026 ?

Le taux moyen constaté sur 25 ans s'établit à 3,35 % en août 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, en hausse de 10 points de base depuis décembre 2025. Les barèmes de rentrée sont orientés à la hausse. Un profil disposant d'un apport de 20 % et de revenus stables obtient encore des conditions inférieures à cette moyenne.

Combien coûte un prêt sur 25 ans par rapport à 20 ans ?

Pour 200 000 euros empruntés aux taux moyens d'août 2026, le prêt sur 25 ans génère 95 600 euros d'intérêts contre 72 700 euros sur 20 ans, soit un surcoût de 22 900 euros hors assurance. En contrepartie, la mensualité baisse de 1 136 à 985 euros. L'assurance emprunteur, prélevée cinq ans de plus, augmente encore cet écart.

Un prêt sur 25 ans est-il réservé aux jeunes emprunteurs ?

Non. La durée longue concerne désormais tous les profils : 49,3 % des prêts accordés en août 2026 courent sur 25 ans ou plus. Les banques limitent en revanche l'âge de fin de prêt, généralement à 75 ou 80 ans selon l'assureur. Un emprunteur de 50 ans peut donc emprunter sur 25 ans, sous réserve d'une assurance adaptée dont le coût augmente avec l'âge.

Peut-on réduire la durée d'un prêt sur 25 ans après la signature ?

Oui, de deux façons. La modularité des échéances, prévue dans la plupart des contrats, permet d'augmenter la mensualité et de raccourcir mécaniquement la durée. Le remboursement anticipé partiel réduit le capital restant dû, avec des indemnités plafonnées à 3 % du capital ou six mois d'intérêts, souvent négociables à zéro lors de la signature.

La mise en relation avec un courtier via Prettymo est-elle payante ?

La plateforme de simulation Prettymo et la mise en relation avec un courtier sont gratuites pour les emprunteurs. Les honoraires du courtier mandataire restent à la charge de l'emprunteur selon les conditions propres au courtier. Ces honoraires ne sont dus qu'en cas de déblocage effectif des fonds, conformément à la réglementation applicable aux intermédiaires en opérations de banque.

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