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L'essentiel : En 2026, les frais de notaire représentent 7 à 8,5 % du prix pour un bien ancien et seulement 2 à 3 % dans le neuf (source : Notaires de France / Service-Public.fr, mai 2026). La majorité de cette somme n'est pas la rémunération du notaire : plus de 80 % correspond à des taxes reversées à l'État et aux collectivités, principalement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances 2025 autorise les départements à relever leur taxe de 4,50 % à 5 %, portant le taux global des DMTO à 6,32 % dans 83 départements. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont expressément exemptés de cette hausse (source : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116). Pour un achat à 300 000 € dans l'ancien, comptez environ 22 000 à 25 000 € de frais au total.

Qu'est-ce que les frais de notaire en réalité ?

Le terme « frais de notaire » est un raccourci trompeur. La somme versée le jour de la signature se décompose en quatre catégories distinctes :

Droits de mutation (DMTO)

Part dans les frais totaux : 70 à 80 % · Bénéficiaire : État, département, commune

Émoluments du notaire

Part dans les frais totaux : 10 à 15 % · Bénéficiaire : Le notaire

Débours et formalités

Part dans les frais totaux : 5 à 10 % · Bénéficiaire : Tiers (cadastre, géomètre…)

Contribution de sécurité immobilière (CSI)

Part dans les frais totaux : ~1 % · Bénéficiaire : Service publicité foncière

En clair : sur 20 000 € de « frais de notaire », environ 15 000 à 16 000 € partent directement dans les caisses publiques. Le notaire en conserve 2 000 à 3 000 €.

Les quatre postes en détail

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : également appelés droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière, ils représentent la part prépondérante. Ils comprennent la taxe départementale, la taxe communale (1,20 % du prix) et le prélèvement national de l'État (2,37 % calculé sur la seule taxe départementale).
Les émoluments du notaire : fixés par décret national, ils suivent un barème dégressif par tranches (article A444-91 du Code de commerce, arrêté du 25 février 2026, reconduit jusqu'au 29 février 2028). La TVA à 20 % s'y applique.
Les débours : sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la vente (extrait cadastral, état civil, état hypothécaire, etc.). Ils représentent en général 800 à 1 400 €, et font l'objet d'un décompte définitif après l'acte.
La contribution de sécurité immobilière (CSI) : taxe de 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €. Elle finance le service de publicité foncière qui enregistre officiellement le changement de propriétaire.

Quel est le taux des frais de notaire en 2026 ?

En 2026, le taux global dépend du type de bien et du département.

Logement ancien – département majoré

Fourchette totale des frais : 8 à 8,5 % · Taux DMTO dominant : 6,32 %

Logement ancien – département non majoré

Fourchette totale des frais : 7 à 7,5 % · Taux DMTO dominant : 5,81 %

Logement ancien – primo-accédant, département majoré

Fourchette totale des frais : 7 à 7,5 % · Taux DMTO dominant : 5,81 %

Logement neuf (VEFA)

Fourchette totale des frais : 2 à 3 % · Taux DMTO dominant : 0,715 %

Terrain à bâtir

Fourchette totale des frais : 7 à 8 % · Taux DMTO dominant : 5,81 % à 6,32 %

📌 Chiffres clés 2026 : depuis avril 2025, 83 départements appliquent le taux majoré de 6,32 % pour les DMTO dans l'ancien (source : simulez.fr / impots.gouv.fr, mise à jour février 2026). Seuls 12 à 15 départements maintiennent le taux antérieur de 5,81 % (dont l'Ain, les Alpes-Maritimes, la Drôme, l'Eure, l'Isère, les Landes, l'Oise…).

Estimation concrète pour un achat dans l'ancien à 250 000 € en département majoré : environ 19 700 € de frais totaux, dont 80 % de taxes (source : simulez.fr, avril 2026).

Comment calculer les frais de notaire étape par étape ?

Le calcul suit une logique en trois étapes.

Étape 1 : Calculer les DMTO

Dans un département ayant voté le taux majoré (5 % de taxe départementale) :

Taxe départementale : prix × 5 %
Taxe communale : prix × 1,20 %
Prélèvement État : taxe départementale × 2,37 %

Exemple pour 200 000 € (département majoré) :

Taxe départementale : 200 000 € × 5 % = 10 000 €
Taxe communale : 200 000 € × 1,20 % = 2 400 €
Prélèvement État : 10 000 € × 2,37 % = 237 €
Total DMTO ≈ 12 637 €

Étape 2 : Calculer les émoluments du notaire

Le barème national dégressif par tranches (hors TVA) est le suivant :

De 0 € à 6 500 €

Taux émoluments (HT) : 3,870 %

De 6 500 € à 17 000 €

Taux émoluments (HT) : 1,596 %

De 17 000 € à 60 000 €

Taux émoluments (HT) : 1,064 %

Au-delà de 60 000 €

Taux émoluments (HT) : 0,799 %

La TVA à 20 % s'ajoute sur ce montant. Pour un bien à 200 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 2 394 € TTC (source : article A444-91 du Code de commerce, arrêté du 25 février 2026).

Étape 3 : Ajouter les débours et la CSI

Débours : environ 800 à 1 400 €
CSI : 200 000 € × 0,10 % = 200 €

Coût total estimé pour 200 000 € dans l'ancien (département majoré) : ≈ 15 400 à 16 000 € (soit 7,7 à 8 % du prix).

Quelle est la hausse des DMTO depuis 2025 ?

Ce que dit la loi

L'article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise chaque département à relever temporairement son taux de taxe de publicité foncière de 0,5 point supplémentaire, sans dépasser 5 %. Cette mesure s'applique aux actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (source : Notaires de France et Service-Public.fr, 2025).

Elle est optionnelle : chaque conseil départemental délibère librement. Les délibérations prises après le 15 avril 2025 ne prennent effet qu'à compter du 1er janvier 2026.

Les chiffres de l'application en 2026

73 collectivités (dont Paris, Lyon Métropole, Corse et Alsace) avaient relevé leurs DMTO dès la publication du bilan DGFiP en 2025 (source : Banque des Territoires / DGFiP, juin 2025).
En mai 2026, 83 départements appliquent le taux majoré à 6,32 % (source : simulez.fr, février 2026).
L'Indre reste le seul département métropolitain avec un taux inférieur à 4,50 %, maintenu à 3,80 % (source : Journal de l'Agence, avril 2025).

Quel surcoût concret ?

150 000 €

Surcoût DMTO (hausse 0,5 pt) : +750 €

200 000 €

Surcoût DMTO (hausse 0,5 pt) : +1 000 €

300 000 €

Surcoût DMTO (hausse 0,5 pt) : +1 500 €

400 000 €

Surcoût DMTO (hausse 0,5 pt) : +2 000 €

500 000 €

Surcoût DMTO (hausse 0,5 pt) : +2 500 €

⚠️ Point important : le taux applicable est celui du département où se situe le bien à la date de signature de l'acte authentique, et non à la date du compromis (source : L-Expert-Comptable.com, mars 2026).

Qui est exonéré de la hausse des frais de notaire ?

Les primo-accédants : une protection légale garantie

La loi est explicite : la hausse de 0,5 point ne s'applique pas aux primo-accédants lors de l'acquisition de leur résidence principale, quel que soit le département (source : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116 ; confirmé par Notaires de France et Service-Public.fr).

Définition légale du primo-accédant : tout acquéreur n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant la signature de l'acte de vente.

Conditions pour bénéficier de l'exonération

Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes
Acheter un bien destiné à devenir sa résidence principale
Fournir une déclaration sur l'honneur au notaire
Produire les justificatifs demandés (contrat de bail, quittances de loyer, etc.)

Cas particulier de l'achat en indivision : en cas d'achat à deux, l'exonération s'applique à chaque indivisaire selon sa quote-part, à condition que chacun remplisse les conditions (source : Ministère de l'Économie, précisions publiées en 2025 ; SeLoger, décembre 2025). Si l'un des deux acheteurs est déjà propriétaire, seule la quote-part du primo-accédant bénéficie de l'exonération.

Autres cas de frais réduits

Achat en VEFA (neuf)

Avantage fiscal : DMTO réduits à 0,715 % au lieu de 5 à 6 %

Bien en zone ANRU/QPV

Avantage fiscal : TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %)

Achat via PSLA / BRS

Avantage fiscal : Frais notaire réduits par construction

Investissement locatif (LMNP réel)

Avantage fiscal : DMTO intégrables au prix de revient amortissable

Frais de notaire dans le neuf vs l'ancien : quelle différence ?

L'écart est considérable. Pour un même prix d'achat, les frais peuvent être 3 à 4 fois plus élevés dans l'ancien que dans le neuf.

DMTO / taxe publicité foncière

Logement neuf (VEFA) : ~2 002 € (0,715 %) · Logement ancien : ~17 696 € (6,32 %)

Émoluments + CSI + débours

Logement neuf (VEFA) : ~4 000 € · Logement ancien : ~4 200 €

Total frais estimés

Logement neuf (VEFA) : ~6 000 € · Logement ancien : ~22 000 €

En % du prix

Logement neuf (VEFA) : ~2,1 % · Logement ancien : ~7,9 %

Source : simulez.fr, calcul sur la base du barème 2026, département majoré.

Pourquoi cet écart ? Dans le neuf, la TVA à 20 % a déjà été payée par le promoteur et intégrée dans le prix de vente. Elle remplace en grande partie les droits de mutation. C'est pourquoi la taxe de publicité foncière dans le neuf est limitée à 0,715 % du prix hors taxes.

⚠️ Attention : un bien neuf coûte souvent 15 à 20 % plus cher au m² qu'un bien ancien équivalent dans le même quartier. L'économie sur les frais ne compense pas toujours la différence de prix.

Comment réduire légalement ses frais de notaire ?

Plusieurs leviers légaux permettent de diminuer l'assiette de calcul ou les émoluments.

1. Déduire la valeur du mobilier

Si le bien est vendu avec une cuisine équipée, de l'électroménager encastré ou des meubles, leur valeur peut être déduite de l'assiette des DMTO. La valorisation ne doit pas dépasser 5 % du prix du bien et doit être justifiée par des factures annexées au compromis (source : impots.gouv.fr).

Exemple : bien à 250 000 € avec 10 000 € de mobilier → DMTO calculés sur 240 000 € → économie d'environ 630 €.

2. Distinguer les frais d'agence

Si les honoraires d'agence sont à la charge exclusive de l'acheteur et clairement identifiés dans l'acte, l'assiette des DMTO est calculée sur le prix net vendeur uniquement, pas sur le total prix + commission.

3. Négocier une remise sur les émoluments

Depuis 2021, le notaire peut accorder jusqu'à 20 % de remise sur la part de ses émoluments calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 € (source : article A444-91 du Code de commerce). Cette remise doit être appliquée à tous les clients de l'office dans la même situation. Demandez-la avant de signer.

Pour un bien à 250 000 €, la remise maximale représente environ 400 € d'économie.

4. Opter pour un achat dans le neuf

Les frais passent à 2-3 % au lieu de 7-8,5 %. Pour un bien à 250 000 €, l'économie sur les frais seuls dépasse 14 000 €.

5. Profiter de son statut de primo-accédant

Dans les 83 départements ayant voté la hausse, le primo-accédant conserve le taux antérieur de 5,81 % au lieu de 6,32 %, soit une économie d'environ 1 250 € sur 250 000 € et 1 500 € sur 300 000 €.

Peut-on financer les frais de notaire dans son prêt ?

La question est fréquente et légitime : les frais représentent souvent 15 000 à 25 000 €.

En théorie : certaines banques acceptent de financer les frais de notaire en les intégrant au montant du prêt (on parle parfois de « prêt à 110 % »). Mais cette configuration est réservée aux dossiers solides, et la règle générale reste que les frais de notaire sont couverts par l'apport personnel.

L'impact sur l'endettement : la règle HCSF fixe un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets. Financer les frais dans le prêt augmente la mensualité et peut faire dépasser ce plafond.

Conseil pratique : prévoir a minima l'équivalent des frais de notaire en apport liquide, en plus des 10 % de prix d'achat généralement demandés par les banques. Pour un achat à 250 000 € dans l'ancien, cela représente environ 25 000 € d'apport pour les frais seuls.

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FAQ – Frais de notaire 2026

Quel est le montant des frais de notaire pour un achat à 200 000 € en 2026 ?

Pour un bien ancien dans un département ayant voté la hausse des DMTO (6,32 %), comptez environ 15 400 à 16 200 € de frais totaux, soit 7,7 à 8,1 % du prix. Ce montant comprend environ 12 637 € de DMTO, 2 394 € TTC d'émoluments, 200 € de CSI et environ 1 000 € de débours. Dans un département non majoré (5,81 %), les frais descendent à environ 14 600 à 15 200 €.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?

Non. Les émoluments du notaire sont identiques sur tout le territoire (barème national). En revanche, les DMTO varient selon le département : le taux global oscille entre 5,09 % (Indre, à 3,80 % de taxe départementale) et 6,32 % (départements ayant voté la hausse à 5 %). En 2026, 83 départements appliquent le taux majoré de 6,32 %.

Les primo-accédants paient-ils des frais de notaire réduits ?

Pas au sens global. Le barème des émoluments est identique pour tous. En revanche, les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de la hausse de 0,5 point des DMTO votée par les départements (loi de finances 2025, art. 116). Ils conservent donc le taux antérieur de 5,81 % même dans les départements passés à 6,32 %, soit une économie de 500 € par tranche de 100 000 € d'achat.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Partiellement. Les DMTO et la CSI sont des taxes légales, non négociables. En revanche, le notaire peut accorder jusqu'à 20 % de remise sur ses émoluments pour la part du prix supérieure à 100 000 €. Cette remise doit être demandée explicitement et appliquée à tous les clients de l'office dans la même situation. Elle représente environ 400 € sur un bien à 250 000 €.

Quels sont les frais de notaire dans le neuf en 2026 ?

Pour un logement neuf (VEFA), les frais de notaire sont de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8,5 % dans l'ancien. La différence tient aux droits de mutation : dans le neuf, la taxe de publicité foncière est limitée à 0,715 % du prix hors taxes, car la TVA à 20 % (incluse dans le prix promoteur) remplace en grande partie les droits d'enregistrement.

Quand doit-on payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont payés au moment de la signature de l'acte authentique de vente, généralement 2 à 3 mois après le compromis de vente. Le notaire demande souvent une provision à la signature du compromis. Un décompte définitif est envoyé quelques mois après la vente : si la provision était supérieure aux frais réels, vous récupérez la différence.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Pour l'achat d'une résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles. Pour un investissement locatif en LMNP au régime réel, les DMTO peuvent être intégrés au prix de revient du bien et amortis sur plusieurs années. En location nue, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais réduisent la plus-value imposable lors de la revente.

La hausse des DMTO est-elle définitive ?

Non. La loi de finances 2025 a accordé cette faculté aux départements pour une durée limitée de 3 ans : du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. À l'expiration, les taux reviennent automatiquement au niveau voté au 31 janvier 2025. Rien ne garantit cependant que les départements ne voteront pas une prolongation ou une nouvelle mesure similaire à l'avenir.

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