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L'essentiel : En 2026, un couple voit sa capacité d'emprunt calculée sur la somme des deux revenus nets, dans la limite de 35 % d'endettement combiné (règle HCSF, source : economie.gouv.fr, mars 2026). Avec 3 000 € de revenus combinés, vous empruntez environ 200 000 € sur 25 ans aux taux moyens de mai 2026 (3,41 %, source : Observatoire Crédit Logement/CSA). Le statut juridique du couple — marié, pacsé ou en concubinage — ne change pas la capacité d'emprunt mais modifie la propriété du bien et la responsabilité en cas de séparation. Les deux co-emprunteurs sont solidairement responsables du remboursement, ce qui constitue une garantie forte pour la banque.

Comment la banque calcule la capacité d'emprunt d'un couple ?

La méthode est simple : la banque additionne les revenus nets stables des deux co-emprunteurs, applique la règle des 35 % d'endettement maximum (assurance incluse) imposée par le HCSF, et en déduit la mensualité maximale.

Étapes du calcul

Somme des revenus nets mensuels (salaires en CDI, retraite, BIC/BNC sur 2-3 ans, 70 % des revenus locatifs).
Soustraction des charges actuelles : crédits en cours, pensions versées.
Application du plafond de 35 % sur les revenus nets.
Estimation de la mensualité de prêt restante après assurance.
Calcul du capital empruntable en fonction de la durée et du taux.

Exemple chiffré : couple 2 500 € + 2 000 €

Revenu net mensuel combiné

Valeur : 4 500 €

Mensualité maximale (35 %)

Valeur : 1 575 €

Crédit auto en cours

Valeur : – 250 €

Mensualité disponible

Valeur : 1 325 €

Dont assurance estimée

Valeur : – 55 €

Mensualité bancaire

Valeur : 1 270 €

Capacité d'emprunt sur 25 ans à 3,41 % (taux moyen avril 2026, source : Observatoire Crédit Logement/CSA)

Valeur : ≈ 256 000 €

Le crédit en cours réduit ici la capacité d'emprunt de plus de 50 000 €. C'est l'un des premiers leviers à actionner. Voir aussi notre article Taux d'endettement HCSF 2026 : 35 %, calcul et dérogations pour comprendre le détail des charges retenues.

Capacité d'emprunt par tranche de revenus combinés

Voici la capacité d'emprunt estimée par tranche de revenus combinés, hors crédits en cours, sur 25 ans, aux taux moyens de mai 2026 :

2 500 €

Mensualité max (35 %) : 875 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 118 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 145 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 167 000 €

3 000 €

Mensualité max (35 %) : 1 050 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 142 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 174 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 200 000 €

3 500 €

Mensualité max (35 %) : 1 225 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 165 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 203 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 233 000 €

4 000 €

Mensualité max (35 %) : 1 400 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 189 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 232 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 266 000 €

4 500 €

Mensualité max (35 %) : 1 575 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 212 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 261 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 300 000 €

5 000 €

Mensualité max (35 %) : 1 750 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 236 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 290 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 333 000 €

6 000 €

Mensualité max (35 %) : 2 100 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 283 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 348 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 400 000 €

8 000 €

Mensualité max (35 %) : 2 800 € · Capacité 15 ans à 3,16 % : ≈ 377 000 € · Capacité 20 ans à 3,27 % : ≈ 464 000 € · Capacité 25 ans à 3,41 % : ≈ 533 000 €

Calcul réalisé hors assurance, hors frais de dossier, sur la base du taux moyen Observatoire Crédit Logement/CSA d'avril 2026. Capacité brute à diminuer d'environ 5 à 7 % pour intégrer l'assurance.

Mariés, pacsés ou en concubinage : quelles différences ?

Le statut juridique du couple ne modifie pas la capacité d'emprunt : la banque additionne les revenus dans tous les cas. En revanche, il modifie :

la propriété juridique du bien acheté ;
la responsabilité fiscale et patrimoniale des deux conjoints ;
les conséquences en cas de séparation ou de décès.

Tableau comparatif

Propriété du bien

Mariage (communauté) : Commune par défaut · Mariage (séparation de biens) : Personnelle ou indivision · PACS : Indivision par défaut · Concubinage : Indivision pure

Apport indissociable

Mariage (communauté) : Non · Mariage (séparation de biens) : Oui (traçabilité) · PACS : Oui (traçabilité) · Concubinage : Oui (traçabilité)

Garantie solidaire (banque)

Mariage (communauté) : Quasi systématique · Mariage (séparation de biens) : Quasi systématique · PACS : Possible si co-emprunteurs · Concubinage : Possible si co-emprunteurs

Protection en cas de décès

Mariage (communauté) : Plus forte (régime matrimonial) · Mariage (séparation de biens) : Variable · PACS : Limitée (testament conseillé) · Concubinage : Aucune sans dispositions

Conséquences séparation

Mariage (communauté) : Liquidation communauté · Mariage (séparation de biens) : Reprise des biens propres · PACS : Sortie d'indivision · Concubinage : Sortie d'indivision

Conseil pratique : pour un concubinage ou un PACS avec apports inégaux, faire intervenir un notaire lors de la signature pour rédiger une clause de propriété indivise précise (parts en pourcentage selon les apports respectifs).

Que devient la capacité si un seul conjoint emprunte ?

Il est parfaitement possible d'emprunter seul même en étant marié, pacsé ou en couple. La capacité est alors calculée uniquement sur les revenus de l'emprunteur, mais avec quelques subtilités :

En mariage sous communauté, le bien acheté seul est en principe commun (sauf si le notaire constate la clause d'emploi des deniers propres). Le conjoint non emprunteur peut être amené à donner son autorisation pour la garantie hypothécaire.
En séparation de biens, PACS ou concubinage, le bien est personnel à l'emprunteur.
Les charges du couple (loyer, crédits du conjoint) peuvent être retenues par certaines banques, ce qui réduit la capacité.

Un emprunteur seul gagnant 3 000 € net empruntera environ 130 000 € sur 25 ans. Un couple cumulant 3 000 € empruntera 200 000 € : la différence s'explique par le partage du reste à vivre (un seul foyer, mais deux personnes à nourrir). Pour les capacités d'emprunt individuelles, voir aussi Combien emprunter avec 1 500 € de salaire en 2026.

Parts égales ou inégales : comment répartir l'apport ?

Pour un couple non marié sous communauté, la traçabilité de l'apport est fondamentale. Voici les bonnes pratiques :

Apports égaux (50 / 50) : le plus simple ; chacun versé depuis son compte personnel, conserver les justificatifs.
Apports inégaux (par ex. 70 / 30) : faire matérialiser les quotes-parts dans l'acte notarié. Sans cela, l'indivision est présumée 50/50 et le conjoint surcontributeur perd son droit en cas de séparation.
Apport d'un seul conjoint : envisager une reconnaissance de dette ou un prêt entre conjoints notarié, surtout en concubinage.

Concubinage avec apport 80/20

Risque sans formalisation : Indivision 50/50 par défaut · Solution : Acte notarié avec quotes-parts

PACS avec apport personnel

Risque sans formalisation : Confusion patrimoniale · Solution : Mention dans convention PACS

Mariage séparation de biens

Risque sans formalisation : Aucun si traçabilité · Solution : Conserver virements et relevés

Couples avec écart de revenus : 5 stratégies

Quand un conjoint gagne beaucoup plus que l'autre (par ex. 4 500 € vs 1 600 €), plusieurs stratégies optimisent le dossier :

Co-emprunter à 100 / 0 sur la quotité d'assurance : assurer le conjoint principal à 100 % et le second à un pourcentage moindre baisse le coût total.
Adapter la quotité d'assurance selon le revenu : 70 / 30 ou 60 / 40 plutôt que 50 / 50.
Utiliser l'apport du conjoint au plus haut revenu comme apport principal pour faire baisser le besoin de financement.
Souscrire l'assurance via délégation loi Lemoine : économie jusqu'à 15 000 € sur 25 ans.
Mobiliser le PTZ si l'un est primo-accédant : voir PTZ 2026 : barème et conditions.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Trois scénarios possibles :

Rachat de soulte : l'un rachète la part de l'autre. La banque examine la capacité du repreneur seul à supporter la mensualité. Un refus est fréquent si le revenu du conjoint resté ne couvre pas 35 % du remboursement.
Vente du bien : on solde le prêt et on partage le surplus selon les quotes-parts inscrites dans l'acte notarié.
Indivision conservée : possible si les deux ex-conjoints sont d'accord, mais juridiquement précaire.

Important : tant que le rachat de soulte n'est pas conclu, les deux co-emprunteurs restent solidairement responsables du remboursement auprès de la banque, même si l'un quitte le logement.

FAQ

Faut-il être marié pour emprunter à deux en 2026 ?

Non. Un couple en concubinage ou en PACS peut emprunter à deux exactement comme un couple marié. La banque additionne les revenus dans tous les cas. Le statut juridique modifie seulement la propriété du bien et les conséquences en cas de séparation ou de décès. Pour les concubins, un acte notarié précisant les quotes-parts est fortement conseillé.

Comment la banque calcule-t-elle le taux d'endettement d'un couple ?

Elle additionne les revenus nets stables des deux conjoints (salaires CDI, retraites, 70 % des revenus locatifs nets), soustrait les charges actuelles (crédits, pensions), puis applique la règle HCSF des 35 % d'endettement maximum, assurance incluse (source : HCSF, mars 2026). La capacité d'emprunt en découle directement.

Peut-on emprunter sans l'accord du conjoint si on est marié ?

Cela dépend du régime matrimonial. En communauté légale, l'accord du conjoint est généralement requis pour la garantie hypothécaire sur le bien acheté. En séparation de biens, l'emprunteur peut signer seul, à condition que le bien soit financé exclusivement avec ses fonds propres. Le notaire vérifie systématiquement ces conditions au moment de la signature.

Que se passe-t-il si l'un des conjoints perd son emploi ?

Le contrat de prêt n'est pas modifié : la mensualité reste due dans son intégralité. C'est le rôle de l'assurance emprunteur de prendre le relais en cas de perte d'emploi (garantie facultative à souscrire spécifiquement). À défaut, le couple doit assumer le remboursement sur le seul revenu restant, ce qui peut conduire à une renégociation du prêt ou une vente du bien.

Vaut-il mieux co-emprunter ou caution mutuelle ?

La co-emprunt rend les deux conjoints solidairement responsables et leurs revenus sont additionnés pour le calcul HCSF. La caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA…) est un autre type de garantie, moins coûteux que l'hypothèque, mais qui ne remplace pas le co-emprunt entre conjoints. Les deux peuvent se combiner dans la pratique.

Quelle quotité d'assurance pour un couple en 2026 ?

La quotité totale doit atteindre au moins 100 %, répartie librement entre les conjoints. Les répartitions classiques sont 50 / 50 (couple à revenus équivalents) ou 70 / 30 (revenus inégaux). Une quotité 100 / 100 offre une protection maximale (chaque conjoint est intégralement couvert) mais double quasi le coût. La délégation d'assurance via la loi Lemoine permet souvent de diviser le coût par deux.

Comment financer le rachat de soulte en cas de séparation ?

Le conjoint qui souhaite garder le bien demande à la banque un nouveau prêt couvrant la part de l'autre (la soulte) + le capital restant dû. La banque réétudie le dossier sur le revenu unique du repreneur, avec la règle des 35 %. Si la capacité est insuffisante, la solution est de vendre le bien et de partager le produit selon les quotes-parts. Un courtier peut accompagner cette opération sensible.

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