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L'essentiel : En 2026, le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier reste fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et la durée maximale à 25 ans (27 ans avec différé construction). Cette règle, fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) dans sa décision du 29 juin 2023 et confirmée le 3 mars 2026, est juridiquement contraignante pour toutes les banques françaises. Les établissements disposent toutefois d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle, dont 70 % réservés à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Au-delà de la règle des 35 %, les banques regardent aussi le reste à vivre (généralement ≥ 800 € par adulte du foyer).

Qu'est-ce que la règle HCSF des 35 % ?

Le HCSF est l'autorité française de stabilité financière, rattachée au ministère de l'Économie et présidée par le ministre. Il a rendu juridiquement contraignante la règle des 35 % par sa décision n° D-HCSF-2021-7, modifiée par la décision du 29 juin 2023 (source : HCSF, economie.gouv.fr).

Concrètement, depuis le 1er janvier 2022 :

Aucune mensualité d'emprunt immobilier ne peut dépasser 35 % des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse.
La durée du prêt est plafonnée à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé d'amortissement (achat sur plan, construction).

Ces deux critères sont cumulatifs : un dossier qui respecte les 35 % mais propose 30 ans de durée sera refusé, et inversement.

Avant 2022, la règle était une simple recommandation. Depuis, le non-respect par une banque expose celle-ci à des sanctions de l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Comment se calcule le taux d'endettement ?

La formule est simple :

Taux d'endettement = (charges de crédit / revenus nets mensuels) × 100

Ce qui entre dans les charges

Mensualité du prêt immobilier en projet (capital + intérêts)
Prime d'assurance emprunteur (point souvent oublié)
Mensualités des crédits en cours (auto, conso, revolving, regroupement)
Pensions alimentaires versées

Ce qui entre dans les revenus

Salaires nets (en CDI hors période d'essai, ou avec 2-3 ans d'ancienneté pour CDD/TNS)
Revenus locatifs nets retenus à hauteur de 70 % en général (abattement banques)
Pensions de retraite, BIC/BNC stables sur 3 derniers exercices
Primes variables retenues à 75-100 % selon les banques

Exemple chiffré pour un salaire de 2 500 € net

Revenu net mensuel

Montant : 2 500 €

Mensualité maximale autorisée (35 %)

Montant : 875 €

Dont prime d'assurance emprunteur estimée

Montant : ≈ 35 €

Mensualité bancaire effective (capital + intérêts)

Montant : ≈ 840 €

Capacité d'emprunt sur 25 ans à 3,41 % (taux moyen avril 2026, source : Observatoire Crédit Logement/CSA)

Montant : ≈ 170 000 €

Sur ce sujet, voir aussi notre article Combien emprunter avec 1 500 € de salaire en 2026.

Quelles sont les exceptions et dérogations en 2026 ?

Le HCSF autorise les banques à déroger à la règle des 35 % et à la durée de 25 ans, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits.

Cette enveloppe de 20 % est encadrée précisément :

70 % minimum de la flexibilité doit aller à l'acquisition d'une résidence principale (soit 14 % de la production totale).
30 % minimum doit aller à des primo-accédants (soit 6 % de la production totale).
Maximum 30 % peut être utilisé pour des résidences secondaires ou investissements locatifs.

Profils prioritaires pour la dérogation

Primo-accédants en résidence principale avec reste à vivre confortable
Acquéreurs avec patrimoine financier significatif disponible en garantie
Dossiers avec CDI long, fonction publique, professions médicales libérales

Important : la dérogation est discrétionnaire. Aucun emprunteur ne peut l'exiger. Elle dépend de la politique commerciale de chaque banque et de l'état de sa production trimestrielle.

Durée maximale 25 ans : ce que dit le HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF interdit aux banques de prêter sur plus de 25 ans, sauf deux exceptions :

27 ans pour un achat sur plan (VEFA) ou avec différé construction, à condition que le différé n'excède pas 2 ans.
27 ans en cas d'acquisition avec travaux représentant ≥ 25 % du coût total.

Avant 2022, des prêts sur 30 ans étaient possibles dans certaines banques. Ils sont aujourd'hui interdits, même pour les très jeunes emprunteurs.

Achat immédiat (existant, ancien)

Durée maximale autorisée : 25 ans

Achat VEFA

Durée maximale autorisée : 25 ans + 2 ans de différé

Achat avec travaux ≥ 25 %

Durée maximale autorisée : 25 ans + 2 ans de différé

Renégociation / rachat de prêt

Durée maximale autorisée : Durée restante du prêt initial

Reste à vivre : la règle complémentaire des banques

La règle HCSF des 35 % est un plafond légal. Les banques appliquent en plus un critère propre : le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui reste après mensualité pour vivre.

Les seuils habituels en 2026 :

Adulte seul

Reste à vivre minimum : 800 à 1 000 €

Couple sans enfant

Reste à vivre minimum : 1 200 à 1 500 €

Couple + 1 enfant

Reste à vivre minimum : 1 600 à 1 900 €

Couple + 2 enfants

Reste à vivre minimum : 1 800 à 2 200 €

Par enfant supplémentaire

Reste à vivre minimum : + 300 à 400 €

Ces seuils sont indicatifs et varient selon les banques. Un revenu de 4 000 € avec un reste à vivre de 2 600 € passera, là où un revenu de 1 800 € avec un reste à vivre de 750 € sera refusé même à 35 % d'endettement.

Comment passer sous la barre des 35 % ?

Si votre simulation dépasse 35 %, plusieurs leviers existent :

Allonger la durée à 25 ans (le maximum autorisé) pour baisser la mensualité.
Augmenter l'apport personnel : un apport supérieur réduit le capital emprunté.
Solder un crédit conso avant de déposer le dossier (efface immédiatement une charge).
Renégocier l'assurance emprunteur via la loi Lemoine : une économie de 0,15 % de taux annuel libère 5 à 10 € de mensualité.
Mobiliser le PTZ si vous êtes primo-accédant : il n'entre pas dans le calcul des 35 % HCSF, ce qui augmente mécaniquement votre capacité. Voir notre guide PTZ 2026.
Reporter le projet de 6 à 12 mois pour augmenter l'apport et stabiliser les revenus.
Solliciter une dérogation primo-accédant (réservée à 6 % de la production des banques).

Sur les leviers d'optimisation, voir aussi notre article Capacité d'emprunt d'un couple : méthode de calcul 2026.

Sanctions et contrôle ACPR

L'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) contrôle trimestriellement que chaque banque respecte la règle HCSF. Le rapport d'activité 2025 de l'ACPR (publié en avril 2026) indique :

97,5 % de la production de crédits immobiliers respecte les critères HCSF en 2025 (source : ACPR, rapport annuel 2025).
Les 2,5 % restants sont entièrement absorbés par la marge de 20 % autorisée.
Aucune sanction publique majeure n'a été prononcée depuis l'entrée en vigueur.

En cas de non-respect répété, l'ACPR peut sanctionner la banque par un avertissement, une amende, ou un retrait d'agrément dans les cas extrêmes.

FAQ

Le taux d'endettement HCSF inclut-il l'assurance emprunteur ?

Oui. Depuis 2022, l'assurance emprunteur est obligatoirement incluse dans le calcul du taux d'endettement de 35 %. C'est l'un des changements majeurs apportés par la décision HCSF du 29 septembre 2021 (source : HCSF, economie.gouv.fr). Une assurance moins chère permet donc d'augmenter mécaniquement la capacité d'emprunt — d'où l'intérêt de jouer la délégation via la loi Lemoine.

Peut-on dépasser 35 % d'endettement en 2026 ?

Oui, mais uniquement dans la limite des 20 % de la production trimestrielle de chaque banque. Dans cette marge, 6 % de la production totale est réservée aux primo-accédants. La dérogation n'est jamais automatique : elle dépend du profil global (CDI stable, reste à vivre élevé, apport conséquent) et de la politique commerciale de l'établissement.

Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier en 2026 ?

25 ans, conformément à la décision HCSF du 29 juin 2023 confirmée en mars 2026. Une tolérance de 2 ans de différé (soit 27 ans au total) est accordée pour les achats sur plan (VEFA), avec travaux ≥ 25 % du coût total, ou en différé construction. Les prêts sur 30 ans sont interdits.

Le HCSF s'applique-t-il à l'investissement locatif ?

Oui, mais avec des règles spécifiques. Le HCSF impose les 35 % d'endettement et 25 ans comme pour la résidence principale. Cependant, les revenus locatifs futurs du bien acheté peuvent être intégrés dans le calcul à hauteur de 70 % en moyenne (taux d'abattement banque), ce qui change significativement l'éligibilité. La marge de dérogation y est plus limitée (résidence principale prioritaire).

Que se passe-t-il si la banque dépasse les 20 % de dérogations ?

L'ACPR sanctionne le manquement. La banque doit ramener sa production sous les seuils dans les trimestres suivants, sous peine d'amende ou d'avertissement public. En pratique, les établissements pilotent strictement leur production pour rester dans le cadre. Cela explique pourquoi les dérogations sont rares en fin de trimestre.

Que retient la banque comme revenu si je suis indépendant ou TNS ?

Pour un travailleur non salarié (TNS, profession libérale, gérant majoritaire), la banque retient en général la moyenne des 2 ou 3 derniers exercices validés, après cotisations et impôts. Un bilan en pertes ou une activité de moins de 2 ans rendent le dossier nettement plus difficile. Un courtier mandataire (IOBSP) peut orienter ces profils vers des banques spécialisées.

Le reste à vivre peut-il faire refuser un dossier à 33 % d'endettement ?

Oui. Un endettement à 33 % avec un reste à vivre de 700 € pour un couple sera plus souvent refusé qu'un endettement à 35 % avec un reste à vivre de 1 800 €. Le reste à vivre n'est pas réglementé par le HCSF, mais c'est un critère bancaire systématique depuis 2023, renforcé après la hausse des prix de l'énergie.

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Taux d'endettement HCSF 2026 : 35 %, calcul et dérogations